1) 부동산 경기는 하강 국면
현재 부동산 경기는 금리 급등과 매크로 불확실성이 확대됨으로써 경기는 하강 국면에 접어들었습니다. 주택 착공은 9월 누적 기준 29 만호로 전년대비, 10 년 평균(2012~2021년) 대비 각각 26%, 18% 감소했습니다.미분야은 9월 기준으로 4.2만호로 대구 등 지방 중심으로 가파르게 상승하며 2023년 초까지는 5 만호 수준을 달성할 것으로 예상됩니다.
아파트 매매량은 9월 누적 기준 2.7 만호로 전년대비, 10년 평균 대비가 51% 감소했고 부동산 고점 인식이 확대되며 매수자와 매도자간 호가 차이가 크게 벌어진 탓으로 본다고 합니다. 2023년 상반기까지는 주택 경기 매크로 지표의 반등은 어려울 것으로 보입니다.조달 금리가 높은 수준을 유지하는 가운데, 미분양 물량이 증가하여 부동산 개발 모두 비우호적인 상황이 지속될 것으로 예상되기 때문입니다. 2023년 주택 착공 물량은 2022년 대비 10% 감소한 37 만호 수준과 미분양 물량은 10 년 평균인 5 만호 수준에 빠르게 도달할 것으로 보입니다.
2) 아파트 가격의 단기 조정은 불가피
2023년 전국 아파트 가격은 조정 될 것으로 예상됩니다. 금리 급등에 따라 이자 부담이 증가되고 있고, 매매가 대비 전세비가 낮아졌으며, 2019년에서 2021 년 갑작스럽게 상승한 아파트 가격에 대한 고점 심리가 잠재 매수인들에게 만연하기 때문입니다. 아파트 가격 하락은 신규 착공 및 분양 일정 연기, 청약 경쟁률 하락으로 이어져 관련 건설사에게 부정적으로 작용할 것입니다. 2019년 이후 급등한 아파트 가격을 감안했을 때, 글로벌 자산 가격 조정에 맞춰 아파트 가격 조정도 2023 년에 본격화될 것으로 보입니다. 아파트 매매량은 고점 대비 유의미하게 하락한 매물이 본격적으로 나타날 때 정상화될 것으로 보입니다.
3) 2023년 분양 물량 30만호 예상
2023년 전국 아파트 가격 하락을 예상하는 가운데 시행사/시공사도 공격적인 분양 전략을 펼치기 힘든 산업 환경이 유지될 것으로 보입니다. 또한 급격한 조달 금리 상승도 분양 물량 감소의 주요 원입니다. 22년도 분양 물량은 35 만호에 그칠 것으로 보이며, 23년 분양 물량은 2022년 대비 14% 감소한 30 만호가 예상됩니다.